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开餐馆抵押房屋,想卖房怎么办

孙先生的儿子开了一家餐馆,在运营过程中因缺少资金,和孙先生协商,将其名下的房屋抵押给了他人,借款五十万元。至今孙先生的儿子归还了二十万元,还有三十万元债务没有还清。上海律师

最近,孙先生看上了一套房屋,很想买下来改善家中的居住环境,但就是不知道自己房屋已经抵押,还能否买卖。他来到律师事务所法律咨询,沈洁律师认为根据我国《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款,应当想抵押权人提前清偿所担保的债务。超过债权数额的部分,归抵押权人所有,不足部分由债务人清偿。上海律师

抵押人没有经过抵押权人同意不得转让抵押财产,这样规定是为了保护抵押权人的利益。但抵押房产转让与一般的动产物权转移有所不同,房屋所有权的转移登记以房产登记,即便房屋过户为准,而经过抵押登记的房产不能办理房屋过户手续,因此能够保障房产抵押权人的权益。上海律师

如果孙先生经过债权人的哦同意可以将房屋出售,房屋出售所得可以提前偿还所欠的银行债务,这样对双方都有利。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第67条规定,抵押存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,抵押权消失。受让人清偿债务后向抵押权人追偿。上海律师

由此可见,抵押权人如果允许买方代替买房清偿债务,消灭抵押权,从而完成房屋的过户手续。当然也可以通过先和购房人签订房屋买卖合同,将所欠的债务还清后在办理过户手续,或者买方帮助自己归还债务,在买房价格中折抵。但沈律师认为本案孙先生挂牌后,在收到买方的第一次付款后,就可以将债务还清,撤销抵押权,方便房屋的过户。上海律师

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