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购房违约金是按已缴费用算还是按全额算

费先生购买了一套二手房,他和上家约定违约金的时候,写到按房款的万分之零点五计算延迟交付的违约金,后上家因个人事由,延迟交付35天,按理应当支付8万元的违约金。但是在计算违约金的时候,上家却称费先生只支付了三成的首付,贷款七成自己还没收到,故而违约金是2.4万元。上海律师

费先生也搞不清上家是如何计算的,他来到律师事务所,法律咨询沈洁律师违约金的计算。沈律师认为根据《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同或者履行和义务不符合约定的,应当承担违约责任。违约金是只按照当事人的约定或者法律规定,一方当事人违约,应当向另一方支付的金钱。只有在违约行为发生时,违约金合同或者条款才 产生法律效力。上海律师

在本案中,双方签订的合同明确约定了违约金给付的调解和方式,逾期交付的以为缴纳购房款为基数按照日息的万分之零点五计算违约金。缴纳购房款如何理解呢,是按照首付款还是房款的总额?双方有不同的见解,费先生认为是按照房款的总额,上家认为是按照首付款。上海律师

沈洁律师认为如果没有明确的特别约定,应当是按照购房款的总额来计算违约金。谁让贷款买房只是向上家缴纳了一部分首付款,实际上购房者用房屋向银行办理抵押贷款,而上家会在过户后收到全部房款。上海律师

如果双方当时约定的是以购房者缴纳的首付款来计算违约金的,必须明确指出,如果没有特别所指的,就是按总房价来计算违约金。故而这方房屋的违约金为8万元,而不是上家所计算的2.4万元。上海律师

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