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外地人限购,能否用长租代替购房

乔小姐是一名外地人,她在上海工作已经好几年了,因为单身一直属于限购范围,无法购买上海的住房。后来她在南汇承租一套动迁房,和房东夫妻两人关系不错,对方也没有子女,几次表达了想认领乔小姐作为干女儿的想法。后来乔小姐拿出所有的积蓄八十万元,和房东协商购买居住的住房,双方约定乔小姐出资三十万元享有该房屋六十五年(距产权办理已有五年时间)的租赁权,前三年乔小姐每年还需支付三万元给与房东。上海律师

三年后乔小姐将房屋装修一新,谁知道原来的房东太太竟然意外怀孕,这是个喜讯,孩子生育后上海房价也正好大涨,该房屋从原来的三四十万竟然涨到一百多万。卖了房的房东有些悔意,想讨回乔小姐的住房,这让乔小姐觉得非常不安,她拿着产权证来到上班附近的律师事务所,法律咨询沈洁律师。上海律师

沈洁律师认为房屋租赁最长的期限为二十年,超过二十年的超过部分无效,这是《合同法》第214条的规定,当然租赁期满后,双方还可以约定续租,比如乔小姐可以和房东约定租赁为二十年,期满后继续续租,至于租金,可以约定续租期间,不收取租金。上海律师

法律之所以规定了二十年的最长期限,在于保护租赁双方的意图,租赁的法律异议在于转让租赁物的使用权,承租人临时适用租赁物,而非天长日久地占有,租赁期限过长不利于保护承租人及时退租的权利。所以法律对租赁期限做了限制,保护双方的利益。租赁合同二十年的期限是对当事人权利的保护,并非限制,如到期后双方都愿意继续续租的,可继续签订租赁合同继续下去。上海律师

比如本案的房东,在出租给乔小姐几年后,家中情况有了变化,房屋价格也有了大幅度的上涨,其想法和当初“卖房”给乔小姐时已经完全不同了,不过乔小姐目前不用担心,其租赁的房屋还可以使用十多年。至于租金可以按照当时支付的购房款总额除以六十五年,得出每年的租金数额,二十年租期之外的租金,乔小姐可以要求房东退回。上海律师

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