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定金不是订金,订立合同后反悔能否退款

廉小姐因不具备上海户籍,无法在上海购房,在中介的介绍下她获悉了嘉兴有一处房产可供购买,中介称该房屋是商住两用楼,是由开发商直接出售的,价格约为75万,面积为45平方左右。廉小姐看过房后,虽然觉得房子小了点,但好在总价不贵,自己可以不贷款就购买。更何况这楼盘的开发商是万达集团,房屋质量也有保障,但中介称楼盘已由某置业公司全部买下来,置业公司对外销售,和万达集团是一样的。上海律师

在付了十万元定金后,中介还称如果廉小姐后悔不想买了,定金可以随时退回,听了中介的保障,廉小姐安心了,不久她发现借给弟弟的钱无法及时收回,故而和置业公司商量,对方也答应可以等她资金回笼。今年九月廉小姐的资金终于全部收了回来,但她看到在上海的法院也有小面积的拍卖房可供外地人购买,更何况上海的滴水湖的房产已经放开限购,外地人可以购买,故而她也不想买嘉兴的楼盘了,故而和中介提出了退房。上海律师

但中介这时候却改口称因楼盘销售已经结束,置业公司不肯再退房。廉小姐发了愁,找到了沈洁律师,沈律师发现其购房定金合同上,房屋的总价仅为40万,其余35万为装修补偿款。而且买房后的廉小姐发现附近中介也挂牌了该小区的房屋,价格仅为45万,过户税费为2-3万,这让她觉得自己买亏了。上海律师

另外沈律师还发现,廉小姐并没有和置业公司签订购房合同,虽然置业公司在她的定金合同上盖章,但售房人却是一名个人,也就是说廉小姐买的是一套二手房,并不是当时所称的新商品房。还有该楼盘也并非土地使用年限为七十年的住宅,而是土地使用年限为四十年的商用地块,开发建设时设计成住宅,但水电的价格都是商用,且不通煤气。上海律师

但廉小姐坚持称定金是可以退的,其和置业公司协商后,对方称如果廉小姐不肯购房,将没收其定金。沈律师而那位订金一般指预付卡,订金的效力取决于双方当事人的约定,如果没有约定的,双方解除合同时,应予以退还。而定金是不同的,它是为了确保合同能够履行,按合同表弟的一定比例给付对方金钱,促使债务人履行债务。按照《合同法》第115条、《担保法》第89条和《最高人麻烦关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对定金都作出了明确的约定,给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的职务,双倍返还定金。上海律师

现在双方约定的房屋价格为40万左右,那么按法律规定,定金最高不超过过20%,即八万元,置业公司应当退还其余两万元。但由于该定金合同售房人并没有签字,而至今为止置业公司也没有拿出售房人的授权委托书,故而置业公司也属于无权出售。廉小姐可以要求置业公司退还全部的房款,后经过协商,双方解除了合同,置业公司退还了八万九千元,留下一万一千元作为违约金,解决了这一起纠纷。上海律师

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